İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarname Süresi, Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye TBK 351 2026

Kiracılı bir konut ya da işyeri satın aldınız ve taşınmazı kendiniz, eşiniz veya çocuğunuz için kullanmak istiyorsunuz. Ancak kiracı çıkmıyor, kira sözleşmesinin bitmesine daha aylar var ve hangi tarihe kadar ne yapmanız gerektiğini bilmiyorsunuz. Uygulamada en sık gördüğümüz hak kayıpları, bu noktada birkaç günlük gecikmeden kaynaklanıyor.

İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname süresi, kanunda açıkça düzenlenmiş ve hak düşürücü niteliktedir. Bu süre kaçırıldığında hâkim, ihtiyacınız ne kadar gerçek olursa olsun davayı reddetmek zorunda kalır. Bu nedenle Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye TBK 351 2026 uygulamasını doğru anlamak, hem yeni malik hem de kiracı açısından belirleyicidir.

Bu makalede 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 351 hükmünü, Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarını ve 7445 sayılı Kanun ile getirilen zorunlu arabuluculuk düzenini birlikte ele alıyoruz. İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname süresi, TBK 351 dava açma süresi, yeni malik dava açma süresi ve uygulamaya elverişli bir TBK 351/2 ihtarname örneği aşağıda ayrıntılı biçimde yer almaktadır.

Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye TBK 351 2026 Düzenlemesinin Çerçevesi

Kira sözleşmesi, taşınmazın satılmasıyla sona ermez. TBK m. 310 uyarınca kiralananı sonradan edinen kişi, kira sözleşmesinin kiraya veren tarafı hâline gelir. Yani yeni malik, önceki malikin imzaladığı sözleşmeyle bağlıdır.

Kanun koyucu, bu bağlılığın yeni malik aleyhine katı sonuçlar doğurmaması için TBK m. 351 ile özel bir fesih imkânı tanımıştır. Hükmün birinci fıkrasına göre yeni malik, kendisi veya yakınları için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı dava ile sona erdirebilir.

İkinci fıkra ise alternatif bir yol sunar. Yeni malik dilerse bu hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile de kullanabilir. Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye TBK 351 2026 uygulamasının özü, bu iki seçimlik yolun doğru zamanda ve doğru usulle kullanılmasıdır.

Belirtmek gerekir ki TBK m. 351, TBK m. 339 gereği konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Arsa, tarla veya çatısız otopark gibi taşınmazlarda bu koruyucu hükümler değil, genel hükümler devreye girer.

Kimler İçin İhtiyaç İleri Sürülebilir

Kanun, ihtiyaç sahibi olabilecek kişileri sınırlı olarak saymıştır:

• Yeni malikin kendisi
• Eşi
• Altsoyu (çocuk, torun)
• Üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba)
• Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler

Kardeş, yeğen, kayınvalide veya nişanlı gibi kişiler, kanunen bakım yükümlülüğü ispatlanmadıkça bu kapsama girmez. Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılmadan önce, ihtiyaç sahibinin bu listede yer alıp almadığı mutlaka kontrol edilmelidir.

Edinme Tarihi Nasıl Belirlenir

Taşınmaz mülkiyeti, TMK m. 705 uyarınca tapu siciline tescil ile kazanılır. Bu nedenle edinme tarihi, satış vaadi sözleşmesinin imza tarihi veya bedelin ödendiği gün değil, tapuda tescilin yapıldığı tarihtir.

Mirasla, cebri icra yoluyla ihaleyle veya mahkeme kararıyla edinimlerde ise tescilden önce mülkiyet kazanılabilir. Bu durumlarda sürelerin başlangıcı bakımından somut olaya göre dikkatli bir değerlendirme yapılmalıdır. Edinme tarihinin yanlış hesaplanması, ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname süresi bakımından telafisi mümkün olmayan sonuçlar doğurur.

Kiracılı bir taşınmaz satın aldıysanız ve sürelerin nasıl işleyeceğinden emin değilseniz, hak kaybı yaşamamak adına tapu tescil tarihinden itibaren vakit kaybetmeden hukuki destek almanız önemlidir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarname Süresi ve Tebliğ Şartı

İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname süresi, TBK 351/1 yolunu kullanmak isteyen yeni malik için tapu tescil tarihinden itibaren bir aydır. Bu süre içinde kiracıya, taşınmazın el değiştirdiği ve yeni malikin gereksinim sebebiyle kira sözleşmesini sona erdireceği yazılı olarak bildirilmelidir.

Bu süre hak düşürücü niteliktedir. Hak düşürücü süreler kesilmez, uzamaz ve mahkeme tarafından re'sen gözetilir. Kiracı bu hususu ileri sürmese dahi hâkim, bildirimin süresinde yapılıp yapılmadığını kendiliğinden inceler.

Süre hesabında HMK m. 93 ve TBK m. 92-93 hükümleri esas alınır. Ay olarak belirlenen süre, başladığı güne karşılık gelen günün sonunda biter; son gün resmî tatile denk gelirse süre, izleyen ilk iş günü sona erer.

Keşide Tarihi Değil Tebliğ Tarihi Esas Alınır

Uygulamada en çok hata yapılan nokta budur. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre ihtarnamenin bir ay içinde noterden gönderilmiş (keşide edilmiş) olması yeterli değildir. Bildirimin, bir aylık sürenin son gününe kadar kiracıya tebliğ edilmiş, yani kiracının hâkimiyet alanına ulaşmış olması gerekir.

Örneğin tapu tescili 10 Şubat 2026 tarihinde yapıldıysa, bildirim en geç 10 Mart 2026 günü kiracıya ulaşmış olmalıdır. 9 Mart'ta noterden gönderilen ihtarname, 12 Mart'ta tebliğ edilmişse süresinde yapılmış sayılmaz. Bu durumda TBK 351/1 dayanaklı dava hakkı düşer.

Bu nedenle ihtarnamenin sürenin son günlerine bırakılmaması, tescilden hemen sonra gönderilmesi gerekir. Kiracının adreste bulunmaması veya tebligatın bila tebliğ dönmesi ihtimali de hesaba katılmalıdır. Tebligat Kanunu m. 21/2 uyarınca adres kayıt sistemindeki adrese tebligat yapılması talep edilerek bu risk azaltılabilir.

Noter Kanalı Zorunlu mu

Kanun, bildirimin yazılı yapılmasını şart koşar; noter aracılığıyla yapılmasını açıkça zorunlu tutmaz. İadeli taahhütlü mektup veya imza karşılığı elden teslim edilen yazılı bildirim de şekil şartını karşılar.

Ne var ki uyuşmazlık hâlinde ispat yükü yeni malikin üzerindedir. Bildirimin içeriğini ve kiracıya hangi tarihte ulaştığını tereddüde yer bırakmayacak şekilde ispatlamanın en güvenli yolu noter ihtarnamesidir. Bu yüzden uygulamada ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname süresi içinde noter kanalının kullanılması şiddetle tavsiye edilir.

Bildirimin içeriği de önemlidir. İhtarnamede taşınmazın edinildiği, edinme tarihi ve kira sözleşmesinin gereksinim sebebiyle sona erdirileceği açıkça belirtilmelidir. Yalnızca "yeni malik benim, kirayı bana ödeyin" şeklindeki bir bildirim, TBK 351/1 anlamında tahliye bildirimi olarak kabul edilmeyebilir.

TBK 351 Dava Açma Süresi

TBK 351 dava açma süresi, seçilen yola göre farklılık gösterir. Birinci fıkrada bir bekleme süresi, ikinci fıkrada ise bir dava açma süresi söz konusudur. Bu ayrımı doğru kurmak, davanın kaderini belirler.

Altı Aylık Bekleme Süresi

TBK 351/1 yolunda, bildirim süresinde tebliğ edilmiş olsa bile dava hemen açılamaz. Kanun, edinme tarihinden başlayarak altı ay geçmesini şart koşar. Bu süre, kiracının yeni bir yer bulabilmesi için tanınmış koruyucu bir süredir.

Altı aylık süre dolmadan açılan dava, Yargıtay uygulamasında reddedilmektedir. Yargılama sırasında sürenin dolmuş olması bu eksikliği kural olarak gidermez. Dolayısıyla TBK 351 dava açma süresi hesaplanırken ilk yapılacak iş, tapu tescil tarihine altı ay eklenerek davanın açılabileceği en erken günün belirlenmesidir.

TBK 351/1 yolunun önemli bir avantajı vardır. Kira sözleşmesinin süresi ne kadar uzun olursa olsun, örneğin sözleşme 2029 yılında bitecek olsa bile, yeni malik altı ayın sonunda dava açabilir. Yani bu yol, sözleşme süresinin bitmesini beklemeden tahliye imkânı sağlar.

Altı Ay Dolduktan Sonra Ne Kadar Beklenebilir

Kanun, altı aylık süre dolduktan sonra davanın ne zamana kadar açılması gerektiği konusunda açık bir üst sınır öngörmemiştir. Ancak bu durum, yeni malikin süresiz biçimde beklemesine imkân verildiği anlamına gelmez.

Uygulamada davanın, altı aylık sürenin dolmasını izleyen makul süre içinde ve tercihen içinde bulunulan kira dönemi sona ermeden açılması güvenli yol olarak kabul edilir. Uzun süre hareketsiz kalınması, hem ihtiyacın samimiyeti ve zorunluluğu yönünden ciddi bir tartışma doğurur hem de kiracı tarafından sözleşmenin yeni malik tarafından benimsendiği savunmasına zemin hazırlar.

TBK 351 dava açma süresi bakımından bir diğer kritik husus, arabuluculuk sürecinin de bu takvime dahil edilmesidir. Bu konuyu aşağıda ayrıca ele alıyoruz.

Yeni Malik Dava Açma Süresi ve TBK 351/2 Seçeneği

Bir aylık bildirim süresi kaçırıldığında yeni malik tüm haklarını kaybetmiş olmaz. Yeni malik dava açma süresi, TBK 351/2 hükmü sayesinde ikinci bir imkânla yeniden doğar.

Hükmün metni şöyledir: "Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile de kullanabilir."

Bu yolda önceden ihtarname gönderme şartı yoktur. Yeni malik dava açma süresi, kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren bir aydır ve bu süre de hak düşürücü niteliktedir. Örneğin sözleşme 1 Eylül 2026 tarihinde sona eriyorsa, dava en geç 1 Ekim 2026 günü açılmalıdır.

Dikkat edilmesi gereken nokta, bu bir aylık sürenin her kira döneminin sonunda yeniden doğmasıdır. Belirli süreli sözleşme kiracı tarafından kullanılmaya devam edildiğinde TBK m. 347 gereği birer yıllık dönemlerle uzar. Yeni malik, ilk sözleşme bitiminde bu süreyi kaçırmışsa, ihtiyacın devam etmesi şartıyla izleyen uzamış kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde de dava açabilir.

Bu açıdan yeni malik dava açma süresi, kiracılı taşınmaz satın alan kişiler için esnek fakat disiplin gerektiren bir sistemdir. Her kira döneminin bitim tarihi takvime işlenmeli ve bir aylık pencere kaçırılmamalıdır.

TBK 353 Uzatması Yeni Malik İçin Uygulanır mı

Kiraya verenin bildirimiyle dava açma süresinin bir kira yılı uzamasını düzenleyen TBK m. 353, metninde yalnızca TBK m. 350 ve m. 352'ye atıf yapmaktadır. TBK m. 351'e açık bir atıf bulunmamaktadır.

Bu nedenle yeni malikin, sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak TBK 351/2 kapsamındaki dava açma süresini bir kira yılı uzatıp uzatamayacağı doktrinde ve uygulamada tartışmalıdır. Bu uzatmaya güvenerek bir aylık süreyi geçirmek, ciddi bir risk taşır.

İhtiyatlı yol şudur: TBK 351/2 yolunu tercih eden yeni malik, bir ay içinde arabuluculuk başvurusunu yapmalı ve süreç sonunda gecikmeksizin davayı açmalıdır. Yine de sözleşme bitiminden önce kiracıya niyetini bildiren bir ihtarname göndermek, ihtiyacın samimiyetini ortaya koyması bakımından faydalıdır. Bu amaçla kullanılabilecek TBK 351/2 ihtarname örneği aşağıda yer almaktadır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süresi ve Zorunlu Arabuluculuk

7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen m. 18/B uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. İhtiyaç sebebiyle tahliye davaları da bu kapsamdadır ve 2026 yılı itibarıyla bu düzen uygulanmaya devam etmektedir.

Arabulucuya başvurmadan doğrudan açılan tahliye davası, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma süresi hesaplanırken arabuluculuk süreci mutlaka göz önünde tutulmalıdır.

Arabulucu, kira uyuşmazlıklarında kendisine başvurulan tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir. Taraflar anlaşamazsa anlaşamama son tutanağı düzenlenir ve dava bu tutanağın aslı veya arabulucu tarafından onaylı örneği eklenerek açılır.

Yeni malik açısından hayati önemdeki kural, 6325 sayılı Kanun m. 18/A hükmünde yer almaktadır. Buna göre arabulucuya başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Dolayısıyla TBK 351/2 kapsamındaki bir aylık süre içinde arabulucuya başvuran yeni malik, arabuluculukta geçen süre kadar ek zaman kazanmış olur.

Burada iki pratik uyarıda bulunmak gerekir:

• TBK 351/1 yolunda dava, edinme tarihinden itibaren altı ay dolduktan sonra açılmalıdır. Arabuluculuk başvurusunun zamanlaması, davanın bu tarihten önce açılmasına yol açmayacak şekilde planlanmalıdır.
• TBK 351/2 yolunda ise arabuluculuk başvurusunun, sözleşme bitiminden itibaren işleyen bir aylık süre dolmadan yapılması gerekir. Son tutanağın düzenlenmesinden sonra kalan süre içinde dava gecikmeksizin açılmalıdır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açma süresi ile arabuluculuk takvimini birlikte yönetmek, uygulamada en çok özen gerektiren aşamadır. Sürelerin hesaplanması ve başvuru zamanlaması konusunda detaylı bilgi için web sitemizin iletişim kısmından bize ulaşabilirsiniz.

Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davası Nasıl Yürür

Süreler usulüne uygun işletildikten sonra yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası esasa ilişkin incelemeye geçer. Mahkemenin cevaplayacağı temel soru, ileri sürülen ihtiyacın kanunun aradığı nitelikleri taşıyıp taşımadığıdır.

İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması

Yargıtay'ın istikrar kazanmış içtihatlarına göre ihtiyaç, şu üç niteliği birlikte taşımalıdır:

• Gerçek olmalıdır: İhtiyaç varsayıma veya ileride gerçekleşip gerçekleşmeyeceği belirsiz bir olaya dayanmamalıdır. "Belki çocuğum ileride evlenir" gibi bir gerekçe yeterli değildir; ancak evlilik hazırlıkları somutlaşmışsa ihtiyaç kabul edilebilir.
• Samimi olmalıdır: Tahliye talebi, kira bedelini artırmak veya taşınmazı boş hâlde daha yüksek fiyata satmak gibi dolaylı amaçlar taşımamalıdır.
• Zorunlu olmalıdır: İhtiyaç sahibinin, taşınmazı kullanmaktan başka makul bir seçeneği bulunmamalı veya mevcut durumu kendisi için katlanılmaz hâle gelmiş olmalıdır.

İhtiyacın dava tarihinde mevcut olması ve yargılama boyunca devam etmesi gerekir. Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası devam ederken ihtiyaç ortadan kalkarsa, dava reddedilir.

İspat bakımından tanık beyanları, kira sözleşmeleri, işyeri kayıtları, tapu kayıtları ve keşif delilleri birlikte değerlendirilir. Yeni malikin başka bir taşınmazda kiracı olarak oturması, kural olarak ihtiyacın varlığına karine teşkil eder. Buna karşılık yeni malikin aynı bölgede boş ve elverişli başka bir taşınmazı varsa, ihtiyacın zorunluluğu tartışmalı hâle gelir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir (HMK m. 4). Yetkili mahkeme ise HMK m. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir.

Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası, dava değeri bakımından bir yıllık kira bedeli esas alınarak harçlandırılır. Mahkemenin tahliyeye karar vermesi hâlinde kararın icrası, kesinleşme beklenmeden de talep edilebilir; ancak kiracının kanun yoluna başvurması ve teminat yatırması durumunda icra durdurulabilir.

Paylı Mülkiyette Durum

Taşınmaz birden fazla kişi tarafından paylı olarak edinilmişse, paydaşlardan birinin ihtiyacı sebebiyle dava açılabilir. Yargıtay uygulamasında bu tür davalarda kural olarak pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması aranmaktadır (TMK m. 691).

Paylı mülkiyette bildirimin tüm paydaşlar adına ya da çoğunluğu sağlayan paydaşlar tarafından yapılması, ileride doğabilecek aktif husumet tartışmalarını önler. Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası paydaşlar arasında uyum sağlanmadan açılırsa, davanın usulden reddi riski doğar.

Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Sürecinin Aşamaları

Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye TBK 351 2026 sürecini aşağıdaki sıralamayla yürütmek, hak kaybı riskini en aza indirir:

• Tapu tescil tarihinin tespiti: Tapu senedi ve tapu müdürlüğü kayıtları üzerinden edinme tarihi kesinleştirilir.
• Mevcut kira sözleşmesinin incelenmesi: Sözleşmenin başlangıç tarihi, süresi ve uzama dönemleri belirlenir.
• Yol seçimi: Bir aylık bildirim süresi hâlâ işliyorsa TBK 351/1, geçmişse TBK 351/2 yolu planlanır.
• İhtarnamenin hazırlanması ve gönderilmesi: İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname süresi içinde, tercihen noter kanalıyla ve tebliğin sürede gerçekleşeceği şekilde gönderilir.
• Delillerin toplanması: İhtiyacı ispatlayacak kira sözleşmesi, işyeri kaydı, nüfus kaydı, tanık listesi gibi belgeler hazırlanır.
• Arabuluculuk başvurusu: Adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvurulur ve toplantıya katılım sağlanır.
• Davanın açılması: Anlaşamama tutanağı ile birlikte Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılır.
• Tahliye ve sonrası: Tahliye kararı alındıktan sonra TBK m. 355 kapsamındaki üç yıllık yeniden kiralama yasağına uyulur.

Uygulamadan Bir Örnek Olay

M.Y., İzmir'de kiracılı bir daireyi 10 Şubat 2026 tarihinde tapuda satın alır. Dairede oturan kiracının sözleşmesi, önceki malik ile 1 Eylül 2024 tarihinde iki yıllığına yapılmıştır ve 1 Eylül 2026 tarihinde sona erecektir. M.Y., üniversiteyi bitirip İzmir'de işe başlayan ve halen kirada oturan oğlu için daireye ihtiyaç duymaktadır.

M.Y. ihtarnameyi 9 Mart 2026 günü noterden gönderir. Ancak kiracı adreste bulunamadığından tebligat 12 Mart 2026 tarihinde yapılır. İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname süresi 10 Mart 2026 günü sona erdiğinden, bu bildirim süresinde yapılmış sayılmaz ve TBK 351/1 yolu kapanır.

M.Y. için bu aşamada TBK 351/2 yolu hâlâ açıktır. Sözleşme 1 Eylül 2026 tarihinde sona ereceğinden, M.Y. bu tarihten itibaren bir ay içinde arabulucuya başvurmalıdır. Örneğin 15 Eylül 2026 tarihinde başvurur ve süreç 5 Ekim 2026 tarihinde anlaşamama tutanağıyla sonuçlanırsa, arabuluculukta geçen süre hak düşürücü süreye eklenmez.

Başvuru tarihine kadar bir aylık sürenin 14 günü kullanılmıştır. Dolayısıyla M.Y., son tutanağın düzenlendiği tarihten itibaren kalan yaklaşık 16 gün içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde davayı açmalıdır. Mahkeme, oğlunun kira sözleşmesi, iş sözleşmesi ve tanık beyanlarıyla ihtiyacı gerçek, samimi ve zorunlu bulursa tahliyeye karar verir.

Bu örnek, yeni malik dava açma süresi ile ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname süresinin birbirinden bağımsız işlediğini ve birinin kaçırılmasının diğerini ortadan kaldırmadığını açıkça göstermektedir.

TBK 351/2 İhtarname Örneği

Aşağıdaki TBK 351/2 ihtarname örneği, hem TBK 351/1 kapsamındaki bir aylık bildirim için hem de TBK 351/2 yolunda sözleşme bitiminden önce kiracıya niyet bildirmek amacıyla uyarlanabilecek şekilde hazırlanmıştır. TBK 351/2 yolunda ihtarname dava şartı değildir; ancak ihtiyacın samimiyetini ve kiracının önceden bilgilendirildiğini ortaya koyması bakımından yararlıdır.

Her somut olayın kendine özgü koşulları bulunduğundan, bu TBK 351/2 ihtarname örneği doğrudan kopyalanarak değil, taşınmaza, tarihlere ve ihtiyaç sahibine göre özenle doldurularak kullanılmalıdır.

İHTARNAME

İHTAR EDEN (YENİ MALİK) : [Adı Soyadı] - TCKN: [...........]
ADRES                   : [Tebligata elverişli adres]
VEKİLİ                  : Av. [Adı Soyadı] - [Büro adresi]

MUHATAP (KİRACI)        : [Adı Soyadı] - TCKN: [...........]
ADRES                   : [Kiralanan taşınmazın adresi]

KONU : 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 351 uyarınca taşınmazın
       edinildiğinin ve gereksinim sebebiyle kira sözleşmesinin sona
       erdirileceğinin bildirilmesidir.

AÇIKLAMALAR :

1. Kiracı olarak kullanmakta olduğunuz [İl/İlçe/Mahalle], [Ada/Parsel],
   [Bağımsız Bölüm No] sayılı taşınmaz, müvekkil tarafından
   [GG/AA/YYYY] tarihinde tapuda tescil edilerek edinilmiştir.

2. TBK m. 310 uyarınca müvekkil, önceki malik ile aranızda
   [GG/AA/YYYY] başlangıç tarihli olarak kurulan kira sözleşmesinin
   kiraya veren tarafı hâline gelmiştir.

3. Müvekkilin [kendisi / eşi / oğlu / kızı / annesi / babası] olan
   [Ad Soyad], [somut gerekçe: işe başlama, evlilik, kirada oturma,
   sağlık durumu vb.] nedeniyle taşınmaza konut/işyeri olarak gerçek,
   samimi ve zorunlu bir gereksinim duymaktadır.

4. Bu nedenle;
   a) TBK m. 351/1 uyarınca, edinme tarihinden başlayarak altı aylık
      sürenin dolduğu [GG/AA/YYYY] tarihinden sonra,
   b) Aksi hâlde TBK m. 351/2 uyarınca, kira sözleşmesinin sona erdiği
      [GG/AA/YYYY] tarihinden itibaren bir ay içinde,
   gereksinim sebebiyle kira sözleşmesinin sona erdirileceğini ve
   taşınmazın boş olarak teslim edilmesi gerektiğini,

5. Taşınmazın teslim edilmemesi hâlinde 6325 sayılı Kanun m. 18/B
   uyarınca arabulucuya başvurulacağını, anlaşma sağlanamaması
   hâlinde Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılacağını ve
   yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin tarafınıza yükletilmesinin
   talep edileceğini ihtaren bildiririz.

İHTAR EDEN VEKİLİ
Av. [Adı Soyadı - İmza]

SAYIN NOTER,
Üç nüshadan ibaret işbu ihtarnamenin bir nüshasının dairenizde
saklanmasını, bir nüshasının muhataba Tebligat Kanunu m. 21/2
şerhi ile adres kayıt sistemindeki adresine tebliğini ve tebliğ
şerhli bir nüshasının tarafımıza verilmesini rica ederiz.
[GG/AA/YYYY]

TBK 351/2 ihtarname örneği kullanılırken şu noktalara özellikle dikkat edilmelidir:

• İhtiyaç sahibi açıkça belirtilmeli, kanunda sayılan kişilerden biri olduğu gösterilmelidir.
• Somut gerekçe yazılmalıdır; "ihtiyaç var" demek tek başına yeterli değildir.
• Tarihler kontrol edilmelidir; yanlış hesaplanmış bir tarih, kiracı tarafından bildirimin geçersizliğine dayanak yapılabilir.
• TBK 351/1 amacıyla kullanılıyorsa, ihtarnamenin bir aylık süre içinde tebliğ edilmesi sağlanmalıdır.

TBK 351/2 ihtarname örneği, bir taslak niteliğindedir ve her dosyanın ihtiyaçlarına göre revize edilmesi gerekir. Bu nedenle ihtarnamenin, dosyanın tüm belgelerini inceleyen bir hukukçu tarafından kontrol edilmesi hak kaybını önler.

Süre ve Usul Karşılaştırma Tablosu

Tablodan da görüleceği üzere TBK 351 dava açma süresi, iki yolda tamamen farklı mantıkla işler. İlk yolda süre edinme tarihine, ikinci yolda sözleşmenin bitim tarihine bağlıdır.

Kiracının Bilmesi Gereken Haklar ve TBK 355 Tazminatı

Kiracı açısından da Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye TBK 351 2026 düzenlemesi önemli güvenceler içerir. Kiracıya süresinden sonra tebliğ edilen bir ihtarname, TBK 351/1 yolunda tahliye sonucunu doğurmaz. Kiracı, cevap dilekçesinde bildirimin süresinde tebliğ edilmediğini, ihtiyacın gerçek veya samimi olmadığını ileri sürebilir.

Tahliye kararı kesinleştikten veya kiracı taşınmazı boşalttıktan sonra da koruma devam eder. TBK m. 355 uyarınca kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığı takdirde, haklı sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Bu yasağa aykırı davranılması hâlinde kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Yargıtay uygulamasında bu hüküm, yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası sonucunda boşaltılan taşınmazlar bakımından da uygulanmaktadır.

Kiracının ayrıca, ihtiyacın samimi olmadığının sonradan ortaya çıkması hâlinde genel hükümlere göre uğradığı zararların tazminini talep etme imkânı bulunmaktadır. Taşınma masrafları, yeni konut için ödenen fazla kira farkı gibi kalemler bu kapsamda değerlendirilebilir.

Son Değerlendirme

Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye TBK 351 2026 uygulamasında başarının anahtarı, sürelerin doğru hesaplanmasıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname süresi edinme tarihinden itibaren bir aydır ve bu sürede bildirimin kiracıya tebliğ edilmiş olması şarttır. TBK 351 dava açma süresi ise birinci fıkrada altı aylık bekleme süresine, ikinci fıkrada sözleşme bitimini izleyen bir aylık süreye bağlıdır.

Yeni malik dava açma süresi ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma süresi, zorunlu arabuluculuk süreciyle birlikte planlanmalıdır. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu somut delillerle desteklenmeli; tahliyeden sonra da üç yıllık yeniden kiralama yasağına özen gösterilmelidir.

Özetle İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarname Süresi, Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye TBK 351 2026 konusu, birkaç günlük gecikmenin bile davanın reddine yol açabildiği teknik bir alandır. Hukuki süreçlerde hak kaybı yaşamamak adına ihtarnamenin hazırlanmasından davanın açılmasına kadar her aşamada profesyonel destek almak önemlidir. Dosyanıza özgü değerlendirme için iletişim sayfamıza göz atabilir ve bize ulaşabilirsiniz.

Yazar: Av. Burhan Kaan Bay

Hukuki haklarınızı korumak için zaman kaybetmeden uzman bir görüş alın. Şişli Mecidiyeköy’ün merkezinde, Mecidiyeköy Metro ve Metrobüs duraklarına sadece 10 Dakikalık yürüme mesafesinde olan büromuzda, Kira Hukuku alanında profesyonel danışmanlık sağlıyoruz. Şişli Mecidiyeköy Kira Hukuku avukatı arayışınızda, Randevu ve detaylı bilgi için iletişim sayfamızı ziyaret edebilir veya hemen bizi arayabilirsiniz.