Gayrimenkul Avukatı

İstanbul Şişli Gayrimenkul Avukatı: Tahliye, Kira Tespit ve Tapu İptal Davaları

Gayrimenkul Hukuku, taşınmaz mülkiyeti üzerindeki hakları düzenleyen, mülkiyetin kazanılması, devredilmesi, kiralanması ve paylaşılması süreçlerini kapsayan, Türk Medeni Kanunu'nun en kapsamlı ve ekonomik değeri en yüksek alanıdır. İstanbul gibi metropollerde, özellikle Şişli ve Mecidiyeköy gibi gayrimenkul değerlerinin her geçen gün katlandığı bölgelerde; mülk sahipleri ile kiracılar arasındaki uyuşmazlıklar, miras kalan taşınmazların paylaşılamaması veya kentsel dönüşüm sürecindeki hak kayıpları büyük hukuki krizlere dönüşebilmektedir.

Bir gayrimenkul davası, sadece bir "dava" değildir; çoğu zaman bir ailenin birikimini, bir şirketin ticari merkezini veya gelecek nesillere bırakılacak mirası ilgilendirir. Yanlış açılan bir tahliye davası, usulüne uygun yapılmayan bir kira artış ihtarnamesi veya eksik incelenen bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi, telafisi güç maddi zararlara yol açabilir. Bu nedenle, gayrimenkul hukuku alanındaki uyuşmazlıkların, bölgeyi ve emsal rayiçleri iyi bilen, tapu müdürlükleri ve mahkeme süreçlerine hakim bir İstanbul gayrimenkul avukatı tarafından yönetilmesi elzemdir.

Hukuk büromuz; kiracı tahliyesinden kira tespit davalarına, izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davalarından tapu iptal ve tescil işlemlerine kadar geniş bir yelpazede mülk sahiplerine, yatırımcılara ve kiracılara hukuki danışmanlık vermektedir. Amacımız, müvekkillerimizin taşınmazlarından doğan haklarını en hızlı ve en güvenli şekilde korumak, değer kaybını önlemek ve hukuki süreci minimum maliyetle sonuçlandırmaktır.

Kiracı Tahliye Davaları ve Tahliye Taahhütnamesi İle Hızlı Tahliye

Son dönemde artan enflasyon ve konut/işyeri kiralarındaki fahiş artışlar, ev sahibi-kiracı ilişkilerini kopma noktasına getirmiştir. Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı koruyan bir yapıya sahip olsa da, mülk sahibinin de haklı sebeplerle tahliye talep etme hakkı vardır. Şişli gayrimenkul avukatı olarak en sık yürüttüğümüz süreçlerin başında "Tahliye Davaları" gelmektedir. Ancak her tahliye sebebi farklı usul ve sürelere tabidir.

Bunun dışında; mülk sahibinin veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut/işyeri ihtiyacı (Gereksinim Nedeniyle Tahliye), kiracının kirayı ödememesi nedeniyle çekilen İki Haklı İhtar sonrası tahliye, kiracının 10 yıllık uzama süresini doldurması nedeniyle tahliye veya taşınmazın esaslı tadilatı nedeniyle tahliye gibi yollar da mevcuttur. Büromuz, somut olaya en uygun tahliye sebebini belirleyerek, ihtarname süreçlerini yönetmekte ve Sulh Hukuk Mahkemeleri'nde davayı takip etmektedir.

Kira Tespit Davası ve Kira Bedelinin Uyarlanması

Mevcut kiracının ödediği kira bedeli, bölge rayiçlerinin çok altında kalmışsa ve %25 sınırı (konutlarda uygulanan dönemler için) veya TÜFE oranı mülk sahibini tatmin etmiyorsa, Kira Tespit Davası açma hakkı doğar. Ancak bu davanın açılabilmesi için kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmiş olması gerekir. 5 yılı dolduran kiracılar için, hakim "hak ve nesafet" kurallarına göre, taşınmazın durumu, konumu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak kirayı yeniden belirler.

Eğer 5 yıl dolmamışsa ancak olağanüstü ekonomik değişiklikler (aşırı enflasyon, devalüasyon vb.) söz konusuysa, Kira Uyarlama Davası gündeme gelebilir. Mecidiyeköy kira hukuku avukatı olarak, özellikle ticari gayrimenkullerde ve lüks konutlarda, emsal bilirkişi raporları ve bölgesel kira analizleri ile müvekkillerimizin mülklerinin gerçek getirisini elde etmelerini sağlıyoruz. Kira tespit davalarında "Arabuluculuk" dava şartıdır; bu süreçte müvekkillerimizi temsil ederek, dava açmadan istenilen rakama ulaşılması için müzakereleri yürütüyoruz.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) ve Miras Paylaşımı

Miras yoluyla intikal eden veya ortaklı olarak satın alınan taşınmazlarda, paydaşlar arasında anlaşmazlık çıkması sıkça rastlanan bir durumdur. "Kardeşim satmaya yanaşmıyor", "Hissedarın biri yurt dışında, ulaşamıyoruz" veya "Fiyat konusunda anlaşamıyoruz" gibi durumlarda, mahkeme kararıyla ortaklığın bitirilmesi gerekir. Buna İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) davası denir.

Bu dava sonucunda mahkeme iki yoldan birini izler: Ya taşınmazın "Aynen Taksimi" (bölünmesi) mümkünse böler (örneğin büyük bir arsa), ya da bu mümkün değilse (örneğin bir daire) taşınmazı icra dairesi aracılığıyla "Satış Suretiyle" paraya çevirir ve bedeli paydaşlara dağıtır. Satış, halka açık ihale ile yapılır. İstanbul gayrimenkul avukatı olarak bu süreçte; taşınmazın kıymet takdirinin (değerlemesinin) doğru yapılmasına itiraz edilmesi, ihaleye fesat karıştırılmasının önlenmesi ve müvekkilimizin ihalede en yüksek bedeli elde etmesi (veya kendisinin satın alması) için stratejik hamleler yapıyoruz.

Tapu İptal ve Tescil Davaları

Tapu kaydı, mülkiyet hakkının en güçlü kanıtıdır ancak "mutlak" değildir. Yolsuz (hukuka aykırı) bir işlemle yapılan tapu devirleri, mahkeme kararıyla iptal edilebilir. Tapu İptal ve Tescil Davası, mülkiyet hakkı ihlal edilen kişinin tapuyu geri almak için açtığı davadır. Bu davaların en yaygın sebepleri şunlardır:

• Muris Muvazaası: Mirasbırakanın, mirasçılardan mal kaçırmak için tapuda satış göstererek yaptığı bağışlar.
• Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması: Vekilin, vekaletnameyi kullanarak taşınmazı kendi yakınına veya düşük bedelle başkasına satması.
• Ehliyetsizlik: Akıl sağlığı yerinde olmayan kişinin yaptığı tapu devirleri.
• Aile Konutu Şerhi: Eşin rızası olmadan aile konutunun satılması veya ipotek edilmesi.

Şişli tapu avukatı olarak, tapu müdürlüklerindeki resmi senetleri, banka kayıtlarını ve tanık beyanlarını inceleyerek, yolsuz tescilin iptali ve gayrimenkulün gerçek sahibi adına tescili için Asliye Hukuk Mahkemeleri'nde mücadele veriyoruz.

Kentsel Dönüşüm ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

İstanbul'un, özellikle de Şişli ve çevresindeki yapı stokunun eski olması, kentsel dönüşümü zorunlu kılmaktadır. Ancak bu süreç, arsa sahipleri için büyük riskler barındırır. Müteahhit ile yapılacak Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, sürecin anayasasıdır. "Net/Brüt metrekare hesabı", "Teslim süresi", "Kullanılacak malzeme kalitesi", "Cezai şartlar" ve "İskan (Yapı Kullanım İzin Belgesi) alımı" gibi konular sözleşmede net bir şekilde belirlenmelidir.

Müteahhitlerin "sözleşmeyi noterden yapalım, standart zaten" diyerek sundukları metinler genellikle tek taraflı ve arsa sahibini mağdur eden hükümler içerir. Mecidiyeköy gayrimenkul avukatı olarak; sözleşmenin hazırlanması veya revize edilmesi, inşaatın süresinde bitirilmemesi halinde kira tazminatı ve eksik/ayıplı iş bedellerinin tahsili, müteahhidin iflası durumunda tapu iptal süreçlerinin yönetilmesi konularında arsa sahiplerine hukuki koruma sağlıyoruz. Riskli yapı tespiti ve 2/3 çoğunlukla karar alma süreçlerinde de apartman yönetimlerine danışmanlık veriyoruz.

Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) ve Müdahalenin Men'i

Bir taşınmazı sahibinin izni olmadan kullanan kişi (işgalci), bunun bedelini ödemek zorundadır. Buna Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) denir. Bu durum sadece üçüncü kişiler için değil, mirasçılar arasında da geçerlidir. Örneğin; miras kalan bir dairede kardeşlerden biri oturuyor ve diğerlerine pay vermiyorsa, diğer kardeşler geriye dönük 5 yıllık ecrimisil (kira bedeli) talep edebilirler.

Ayrıca, taşınmazınıza haksız yere el atılmışsa (örneğin komşunun arsaya taşması veya kiracının sözleşme bitmesine rağmen çıkmaması), Müdahalenin Men'i (El Atmanın Önlenmesi) davası ile işgal sonlandırılır. Hukuk büromuz, hem işgalin sonlandırılması hem de geçmişe dönük kullanım bedellerinin yasal faiziyle tahsil edilmesi için gerekli davaları açmaktadır.

Neden İstanbul Şişli Gayrimenkul Avukatı ile Çalışmalısınız?

Gayrimenkul davaları, usul hukukunun (HMK) en katı uygulandığı, sürelerin kesin olduğu ve ekonomik değerin çok yüksek olduğu davalardır. Basit bir ihtarname hatası, tahliye davasının reddedilmesine ve kiracının yıllarca daha oturmasına neden olabilir. Veya tapu iptal davasında "iyiniyetli üçüncü kişi" iddiasına karşı doğru savunma yapılmazsa mülk elden gidebilir.

Şişli ve Mecidiyeköy lokasyonu, İstanbul'un en önemli Tapu Müdürlüklerine ve İstanbul Adliyesi'ne (Çağlayan) yakınlığı ile stratejik bir noktadır. Hukuk büromuz, bölgenin emlak piyasasına, rayiç bedellerine ve belediye imar durumlarına hakimdir. Müvekkillerimizin sadece avukatı değil, gayrimenkul yatırımlarının hukuki danışmanı olarak hareket ediyoruz. Amacımız; mülkünüzün değerini korumak, sorunlu kiracı veya ortaklık problemlerini en kısa sürede çözmek ve hukuki güvenliğinizi sağlamaktır.