Kira Hukuku

İstanbul Şişli Kira Hukuku Avukatı: Tahliye, Kira Tespit ve Uyarlama Davaları

Kira Hukuku, Türk Borçlar Kanunu'nun en dinamik, en çok değişen ve ekonomik konjonktürden en fazla etkilenen alanıdır. Özellikle son yıllarda yaşanan hiperenflasyon süreci, "ev sahibi-kiracı" ilişkisini bir hukuk savaşına dönüştürmüştür. Mülk sahipleri, eriyen kira bedellerini güncel rayiçlere çekmek veya mülkünü satmak/kullanmak için kiracıyı tahliye etmek isterken; kiracılar ise fahiş kira artışlarına direnmekte ve barınma haklarını korumaya çalışmaktadır.

İstanbul’un en eski ve değerli yerleşim bölgelerinden olan Şişli, Mecidiyeköy, Nişantaşı ve Teşvikiye hattında; hem konut hem de çatılı işyeri kiralarında büyük uyuşmazlıklar yaşanmaktadır. "Oğlum gelecek evden çık", "Kirayı 5 katına çıkarmazsan mahkemeye veririm", "Evi sattım, yeni malik seni çıkaracak" gibi söylemlerle başlayan süreçler, genellikle karakolluk olmakta veya icra dairelerinde son bulmaktadır. Kira hukuku, usul kurallarının çok sıkı uygulandığı bir alandır. Yanlış çekilen bir ihtarname veya süresi kaçırılan bir dava, mülk sahibinin yıllarca beklemesine veya kiracının haksız yere tahliye edilmesine neden olabilir.

Hukuk büromuz; kira tespit davaları, tahliye taahhütnamesi ile icra takibi, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve zorunlu arabuluculuk süreçlerinde, Çağlayan Adliyesi'ne (Sulh Hukuk Mahkemeleri) olan yakınlığı ve uzman kadrosuyla müvekkillerine hizmet vermektedir. Amacımız, duygusal tepkilerle değil, hukuki stratejilerle süreci yönetmek ve müvekkilimizin ekonomik menfaatlerini maksimize etmektir.

Kira Tespit Davası ve 5 Yıl Şartı (Kiranın Rayiçe Yükseltilmesi)

Mevcut yasalarımıza göre, kira sözleşmelerinde artış oranı kural olarak 12 aylık TÜFE ortalaması ile sınırlıdır. Ancak enflasyonun TÜFE'nin çok üzerinde olduğu dönemlerde, bu artış mülk sahibini mağdur eder. Kanun koyucu, bu dengeyi sağlamak için Kira Tespit Davası mekanizmasını getirmiştir.

Kira Uyarlama Davası ve Olağanüstü Ekonomik Koşullar

Eğer kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmemişse ancak ülkede kriz, devalüasyon, pandemi veya hiperenflasyon gibi "önceden öngörülemeyen olağanüstü durumlar" (Aşırı İfa Güçlüğü) oluşmuşsa, Kira Uyarlama Davası açılabilir. Bu dava, kira tespit davasından farklıdır ve 5 yıl şartı aranmaz.

Özellikle dövizle yapılan kira sözleşmelerinde veya Şişli'deki ticari işletmelerde (dükkan, mağaza) bu dava türü hayati önem taşır. Mahkeme, "sözleşmenin işlem temelinin çöktüğü" kanaatine varırsa, kirayı yeni koşullara göre uyarlar. Ancak uyarlama davaları, ispat yükü ağır olan ve Yargıtay'ın sıkı şartlar aradığı davalardır. Profesyonel bir hukuki destek olmadan açılan uyarlama davaları genellikle reddedilmektedir.

Kiracı Tahliye Sebepleri ve Süreç Yönetimi

Türk hukukunda "kontrat bitti, evden çık" diye bir kural yoktur. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresi bitince, kiracı çıkmak istemezse sözleşme otomatik olarak 1 yıl uzar. Mülk sahibinin kiracıyı çıkarabilmesi için Kanun'da sayılan "sınırlı sayıdaki" tahliye sebeplerinden birine dayanması gerekir.

• Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye: Mülk sahibinin kendisi, eşi, çocukları veya anne-babasının zorunlu ihtiyacı varsa dava açılabilir.
• Tahliye Taahhütnamesi: Yazılı ve tarihli taahhüt varsa, icra yoluyla tahliye sağlanır.
• İki Haklı İhtar: Bir kira yılı içinde kirayı ödemeyen kiracıya iki ayrı haklı ihtar çekilirse tahliye hakkı doğar.
• 10 Yıllık Uzama Süresi: Toplamda 10 uzama yılını dolduran kiracı gerekçesiz tahliye edilebilir.

Tahliye Taahhütnamesinin Gücü ve Geçerlilik Şartları

Mecidiyeköy ve Şişli bölgesindeki mülk sahipleri, artık yeni kiracı alırken mutlaka Tahliye Taahhütnamesi talep etmektedir. Ancak bu belgenin geçerli olabilmesi için çok kritik şartlar vardır. Taahhütname, kira sözleşmesi ile aynı tarihte imzalanmamalıdır. (Yargıtay, aynı tarihli taahhütleri "baskı altında verilmiş" sayarak geçersiz kabul eder).

Elinizde geçerli bir taahhütname varsa, tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi veya dava açarak kiracıyı çok kısa sürede tahliye ettirebiliriz. İstanbul tahliye avukatı olarak, taahhütnamenin "boş kağıda imza" (beyaza imza) itirazlarına karşı kriminal inceleme süreçlerini ve hukuki savunmayı yönetiyoruz.

Yeni Malikin Gereksinimi (Evi Yeni Satın Alan Kişinin Hakkı)

İçinde kiracı olan bir evi satın aldığınızda, eski kira sözleşmesi aynı şartlarla devam eder. Ancak yeni ev sahibi olarak evi kendiniz kullanacaksanız; tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname çekerek durumu bildirmelisiniz. Bu ihtarnameden sonra, 6 ay bekleme süresi vardır. 6 ayın sonunda kiracı çıkmazsa tahliye davası açabilirsiniz.

Bu süreçte "1 aylık ihtar süresini" kaçırmak, tahliye hakkınızı 1 yıl ertelemenize neden olur. Şişli gayrimenkul avukatı olarak, tapu devri yapıldığı gün ihtarnamenizi hazırlıyor ve süreci garanti altına alıyoruz.

Zorunlu Arabuluculuk Süreci

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira tespit, uyarlama ve tahliye davalarında (ilamsız icra yolu hariç) dava açmadan önce Arabuluculuk başvurusu zorunlu hale gelmiştir. Arabuluculuk, mahkemeden daha hızlı sonuçlanan bir yoldur ancak risklidir. Uzman bir avukat olmadan arabuluculuk görüşmesine katılmak, hak ettiğinizden çok daha düşük bir zammı veya çok ileri tarihli bir tahliyeyi kabul etmenize neden olabilir. Büromuz, arabuluculuk masasında müvekkilin "kırmızı çizgilerini" koruyarak anlaşma zemini aramakta, anlaşma olmazsa derhal dava açmaktadır.

Neden İstanbul Şişli Kira Hukuku Avukatı ile Çalışmalısınız?

Kira davaları, basit gibi görünen ama "usulden reddedilme" oranı en yüksek olan davalardır. İhtarnamenin tebliğ edilip edilmediği, 30 günlük ödeme süresinin beklenip beklenmediği, davanın süresinde açılıp açılmadığı gibi onlarca teknik detay vardır.

Şişli ve Mecidiyeköy lokasyonumuz, hem gayrimenkul piyasasının kalbinde olmamızı hem de Sulh Hukuk Mahkemeleri'nin bulunduğu Çağlayan Adliyesi'ne yakınlığımızı sağlar. Bölgedeki emsal kira bedellerine (rayiçlere) hakim olmamız, kira tespit davalarında elimizi güçlendirir. Müvekkillerimiz için sadece bir avukat değil, gayrimenkul yatırımlarının değerini koruyan bir stratejist olarak çalışıyoruz.