Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Davası

Kira ilişkisi, Türk hukuk sisteminde en yoğun uyuşmazlık üreten alanlardan biri olmaya devam etmektedir. Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, kiraya veren açısından ciddi bir ekonomik kayıp ve hukuki belirsizlik yaratır. Özellikle 2024 yılındaki yasal düzenleme değişiklikleri ve 2025-2026 dönemindeki Yargıtay içtihatlarının şekillendirdiği güncel tablo, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası süreçlerini daha da kritik hale getirmiştir. Bu makalede, Mayıs 2026 itibarıyla yürürlükteki Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümleri çerçevesinde kiracının temerrüdü, ihtar süreleri, icra yoluyla tahliye ve iki haklı ihtar gibi tüm hukuki yolları adım adım ele alacağız.

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası, yalnızca borcun tahsili değil aynı zamanda taşınmazın geri alınması amacını da taşıyan çift yönlü bir hukuki süreçtir. Kiraya verenlerin bu süreçte hak kaybına uğramaması için doğru zamanda doğru adımı atması büyük önem taşır. Hukuki süreçlerde hak kaybı yaşamamak adına profesyonel destek almak her zaman en sağlıklı yaklaşımdır.

Kiracı Kirayı Kaç Gün Geciktirebilir

Uygulamada en sık sorulan sorulardan biri, kiracı kirayı kaç gün geciktirebilir sorusudur. Hukuki açıdan net bir cevap vermek gerekirse, Türk Borçlar Kanunu kiracıya herhangi bir gecikme toleransı tanımamaktadır. TBK m. 315 uyarınca kira bedeli muaccel olduğu tarihte, yani sözleşmede belirlenen ödeme gününde ödenmelidir. Kiracı kirayı kaç gün geciktirebilir sorusunun teknik yanıtı şudur: Kira bedelinin vadesinde ödenmemesi, ödemenin 1 gün dahi gecikmesi halinde kiraya verene yasal işlem başlatma hakkı doğurur.

Ancak burada önemli bir ayrım yapılmalıdır. Kiracı kirayı kaç gün geciktirebilir meselesi ile tahliye davası açılabilmesi farklı kavramlardır. Gecikme anında hemen tahliye davası açılamaz; öncelikle kiracıya yazılı ihtarla 30 günlük ödeme süresi tanınmalıdır. Kiracı kirayı kaç gün geciktirebilir konusunda Yargıtay'ın 2025-2026 yıllarına ait kararları, gecikmenin birinci günden itibaren hukuki sonuç doğurduğunu açıkça ortaya koymaktadır.

Kiracı kirayı kaç gün geciktirebilir sorusu bağlamında dikkat edilmesi gereken bir diğer husus, sözleşmede belirlenen ödeme tarihidir. Sözleşmede "her ayın 1'i" yazıyorsa, ayın 2'sinde yapılan ödeme dahi gecikmiş sayılır. Kiracı kirayı kaç gün geciktirebilir konusunda halk arasında yaygın olan "5 gün", "10 gün" gibi tolerans süreleri tamamen yanlış bir algıdır ve kanuni hiçbir dayanağı bulunmamaktadır. Kiracı kirayı kaç gün geciktirebilir meselesinde yasal çerçeve gayet nettir: Vade günü geldiğinde ödeme yapılmalıdır.

Temerrüt Kavramı ve Hukuki Altyapısı

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası açılabilmesinin temel şartı, kiracının temerrüde düşmüş olmasıdır. TBK m. 315 hükmü, temerrüt nedeniyle fesih ve tahliyenin çerçevesini çizer. Temerrüt, kiracının muaccel hale gelmiş kira borcunu ifa etmemesi durumudur. Bu durumda kiraya veren, kiracıya yazılı bir bildirimde bulunarak borcunu ödemesi için süre verir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az 30 gündür. Kiraya verenin bildirimde mutlaka şu iki unsuru belirtmesi gerekir:

• Ödenmesi gereken kira bedelinin miktarı ve hangi döneme ait olduğu
• Süre içinde ödeme yapılmaması halinde sözleşmenin feshedileceği ihtarı

İhtar, noter aracılığıyla yapılabileceği gibi icra takibi yoluyla gönderilen ödeme emri de ihtar niteliği taşır. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası açmadan önce bu ihtar şartının yerine getirilmiş olması zorunludur. Aksi halde dava usulden reddedilir.

Kira Kaç Gün Gecikirse İhtar Çekilir

Kira kaç gün gecikirse ihtar çekilir sorusu, temerrüt sürecinin başlangıç noktasını belirlediği için büyük önem taşır. Hukuki olarak kira kaç gün gecikirse ihtar çekilir sorusunun cevabı açıktır: Kira bedelinin vadesinde ödenmediği ilk gün itibarıyla ihtar çekilebilir. Kanun, ihtar çekilmesi için belirli bir gecikme süresinin dolmasını şart koşmamaktadır.

Kira kaç gün gecikirse ihtar çekilir meselesinde uygulamada kiraya verenlerin genellikle birkaç gün bekledikleri görülmektedir. Ancak bu tamamen iyi niyet kapsamında yapılan bir tercih olup yasal bir zorunluluk değildir. Kira kaç gün gecikirse ihtar çekilir sorusuna Yargıtay'ın yaklaşımı da aynı doğrultudadır: İhtar, gecikmenin ilk gününden itibaren gönderilebilir.

Kira kaç gün gecikirse ihtar çekilir konusunda dikkat edilmesi gereken önemli noktalar şunlardır:

• İhtar yazılı olmalıdır; sözlü uyarılar hukuki sonuç doğurmaz
• Konut kiralarında ihtardan sonra kiracıya en az 30 gün süre tanınmalıdır
• İhtarın tebliğ tarihi sürenin başlangıcını belirler, gönderim tarihi değil
• Birden fazla aya ait birikmiş borçlar tek bir ihtarla talep edilebilir

Kira kaç gün gecikirse ihtar çekilir sorusunda özetlemek gerekirse, gecikmenin birinci gününden itibaren ihtar hakkı doğar. Kira kaç gün gecikirse ihtar çekilir meselesini değerlendirirken kiraya verenin en büyük hatası, uzun süre bekleyerek haklarını zamanında kullanmamasıdır. Bu durum hem alacağın tahsilini zorlaştırır hem de tahliye sürecini uzatır. Kira kaç gün gecikirse ihtar çekilir konusunda tereddüt yaşayan mal sahiplerinin hukuki danışmanlık alması önerilir.

Detaylı bilgi ve somut durumunuza uygun hukuki değerlendirme için web sitemizin iletişim kısmından bize ulaşabilirsiniz.

Tahliye Talepli İcra Takibi

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası süreçleri arasında uygulamada en etkili yol, tahliye talepli icra takibidir. İİK m. 269 ve devamı maddeleri uyarınca düzenlenen tahliye talepli icra takibi, hem kira alacağının tahsilini hem de kiracının taşınmazdan çıkarılmasını tek bir prosedürde sağlar. Tahliye talepli icra takibi, doğrudan icra dairesi aracılığıyla başlatılır ve Örnek No: 13 ödeme emri kiracıya tebliğ edilir.

Tahliye Talepli İcra Takibinin Aşamaları

Tahliye talepli icra takibi süreci şu şekilde işler:

• Takip Talebi: Kiraya veren, icra dairesine başvurarak kira alacağı ve tahliye talepli icra takibi başlatır. Takip talebinde kira sözleşmesinin tarihi, aylık kira bedeli ve birikmiş borç miktarı belirtilir.
• Ödeme Emri Tebliği: İcra dairesi, kiracıya Örnek 13 ödeme emri gönderir. Bu emirde kiracıya borcunu ödemesi için 30 gün, itiraz etmesi için 7 gün süre tanınır.
• İtiraz Süreci: Kiracı 7 gün içinde ödeme emrine itiraz edebilir. İtiraz, kira ilişkisinin varlığına veya borcun miktarına yönelik olabilir.
• Tahliye Kararı: Kiracı itiraz etmez ve 30 gün içinde ödeme yapmazsa, kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesi'nden tahliye kararı talep eder.

Tahliye talepli icra takibi, Sulh Hukuk Mahkemesi'ndeki genel tahliye davasına kıyasla daha hızlı sonuç verir. İcra Hukuk Mahkemesi dar yetkili olduğundan inceleme süresi kısadır. Tahliye talepli icra takibi yolunda kiracının itiraz etmesi halinde ise kiraya veren, itirazın kaldırılması davası açmalıdır.

Tahliye Talepli İcra Takibinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Tahliye talepli icra takibi başlatılırken aşağıdaki noktalar göz önünde bulundurulmalıdır:

• Takipte kira sözleşmesinin yazılı olması ispat açısından büyük avantaj sağlar
• Sözlü kira sözleşmelerinde kiracı kira ilişkisine itiraz ederse, kiraya verenin Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurması gerekir
• Kısmi ödeme yapılması temerrüdü ortadan kaldırmaz; borcun tamamının ödenmesi gerekir
• Tahliye talepli icra takibi ile birlikte birikmiş kira alacakları, işlemiş faizler ve icra masrafları da talep edilebilir

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası sürecinde tahliye talepli icra takibi yolunu tercih eden kiraya verenlerin, takip talebini eksiksiz ve doğru şekilde hazırlaması kritik önem taşır. Tahliye talepli icra takibi sürecinde yapılacak usuli hatalar, tüm sürecin başa dönmesine neden olabilir.

Düzensiz Kira Ödemesi Tahliye Sebebi Olarak İki Haklı İhtar

Kiracının kira bedelini her ay ödememekle birlikte sürekli olarak geç ödemesi, düzensiz kira ödemesi tahliye nedeni olarak değerlendirilebilir. TBK m. 352/2 hükmü, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar alan kiracının tahliyesini düzenler. Düzensiz kira ödemesi tahliye nedeni olarak kabul edilmesi için belirli koşulların bir arada gerçekleşmesi gerekir.

Düzensiz kira ödemesi tahliye davası açılabilmesi için aranan şartlar:

• Aynı kira yılı içinde en az iki farklı ayın kirasının gecikmeli ödenmesi
• Her gecikme için ayrı ayrı yazılı ihtar gönderilmiş olması
• İhtarların noter veya icra kanalıyla yapılması
• Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davasının açılması

Düzensiz kira ödemesi tahliye sebebi olarak değerlendirilirken Yargıtay, ihtarların haklılığını titizlikle incelemektedir. İhtarın gönderildiği tarihte kira borcunun gerçekten muaccel ve ödenmemiş olması gerekir. Düzensiz kira ödemesi tahliye davalarında kiracının ihtardan sonra ödeme yapması, o ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz. Önemli olan, ihtar anında borcun vadesinin gelmiş ve ödenmemiş olmasıdır.

Düzensiz kira ödemesi tahliye nedeni olarak kullanılırken kiraya verenlerin en sık yaptığı hata, iki ihtarı aynı aya ait borç için göndermektir. Oysa iki haklı ihtar farklı aylara ait kira borçlarına ilişkin olmalıdır. Düzensiz kira ödemesi tahliye davasında bir diğer kritik nokta ise dava açma süresidir. Kira yılının sona ermesinden itibaren 1 aylık hak düşürücü süre içinde dava açılmazsa bu hak kaybedilir.

Düzensiz kira ödemesi tahliye sürecinde somut bir örnek vermek gerekirse: Kira sözleşmesi her yılın 1 Ocak'ında yenilenen bir kiracı, 2025 yılının Mart ayı kirasını 15 gün geç ödemiş ve bu gecikme için noter ihtarı almıştır. Aynı kiracı Temmuz ayı kirasını da zamanında ödememiş ve ikinci ihtarı almıştır. Bu durumda kiraya veren, 31 Ocak 2026 tarihine kadar kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası açabilir.

Hukuki süreçlerinizde doğru adımları atabilmek için uzman desteğine ihtiyaç duyuyorsanız iletişim sayfamıza göz atabilirsiniz.

Yasal Kira Artışı Yapmayan Kiracının Tahliyesi

1 Temmuz 2024 tarihinde sona eren %25 kira artış sınırlaması sonrasında, 2026 yılı itibarıyla kira artışları 12 aylık TÜFE ortalaması üzerinden hesaplanmaktadır. Yasal kira artışı yapmayan kiracının tahliyesi, son dönemde giderek artan bir hukuki problem haline gelmiştir. Kiracının sözleşmede veya kanunda öngörülen artışı tam olarak yansıtmadan ödeme yapması, eksik ödeme anlamına gelir.

Eksik Artış Yapılmasının Hukuki Sonuçları

Yasal kira artışı yapmayan kiracının tahliyesi meselesinde temel ilke şudur: Artışın eksik yapılması durumunda aradaki fark ödenmemiş kira bedeli hükmündedir. Kiraya veren, bu fark için temerrüt ihtarı çekebilir veya doğrudan Örnek 13 icra takibi başlatabilir. Yasal kira artışı yapmayan kiracının tahliyesi, Yargıtay'ın 2026 yılı kararlarında da açıkça desteklenmektedir.

Yasal kira artışı yapmayan kiracının tahliyesi sürecinde izlenecek yol şöyledir:

• Kiraya veren, yeni kira döneminde geçerli olan TÜFE bazlı artış oranını hesaplar
• Kiracının ödediği miktar ile olması gereken miktar arasındaki fark tespit edilir
• Bu fark için Örnek 13 tahliye talepli icra takibi başlatılır veya noter ihtarı gönderilir
• Kiracı 30 gün içinde farkı ödemezse tahliye süreci devreye girer

Yasal kira artışı yapmayan kiracının tahliyesi konusunda sıkça karşılaşılan bir durum, kiracının artış oranına itiraz etmesidir. Kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmiş ve bu oran TÜFE'yi aşmıyorsa, sözleşmedeki oran geçerlidir. Sözleşmede oran belirtilmemişse veya TÜFE'yi aşan bir oran yazılmışsa, üst sınır olarak 12 aylık TÜFE ortalaması uygulanır.

Yasal kira artışı yapmayan kiracının tahliyesi, özellikle uzun süreli kiracılık ilişkilerinde büyük önem taşır. Yıllarca artış yapmayan veya sembolik artışlarla ödeme yapan kiracılar, 2024 sonrası dönemde ciddi tahliye riskiyle karşı karşıyadır. Yasal kira artışı yapmayan kiracının tahliyesi davalarında mahkemeler, kiraya verenin talebi üzerine bilirkişi incelemesi yaptırarak gerçek artış oranını belirlemektedir.

Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Davasında Usul Kuralları

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Tahliye talepli icra takibi sonucunda açılacak davalarda ise görevli mahkeme İcra Hukuk Mahkemesi'dir. Bu iki mahkeme arasındaki fark, incelemenin kapsamı ve süresini doğrudan etkiler.

Zorunlu Arabuluculuk Şartı

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı haline getirilmiştir. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculuk süreci en fazla 4 hafta sürer. Anlaşma sağlanamazsa son tutanak düzenlenir ve dava yoluna gidilir.

Ancak burada önemli bir istisna vardır. İİK m. 269 kapsamında başlatılan tahliye talepli icra takibi sonucunda İcra Hukuk Mahkemesi'nde açılan tahliye davaları, arabuluculuk şartından muaftır. Bu durum, tahliye talepli icra takibi yolunu daha da cazip kılmaktadır.

Dava Açma Süreleri

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası açma süreleri, davanın türüne göre değişir:

• Temerrüt nedeniyle tahliye: 30 günlük ihtar süresinin dolmasının ardından herhangi bir hak düşürücü süre olmaksızın dava açılabilir
• İki haklı ihtar nedeniyle tahliye: Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır
• İcra yoluyla tahliye: 30 günlük ödeme süresinin dolmasından itibaren 6 ay içinde İcra Hukuk Mahkemesi'ne başvurulmalıdır

Örnek Olay ve Hukuki Değerlendirme

Konuyu somutlaştırmak adına anonim bir örnek olay üzerinden ilerleyelim. Kiraya veren A, kiracı B ile 1 Şubat 2025 tarihinde aylık 25.000 TL bedelli konut kira sözleşmesi imzalamıştır. Kiracı B, Haziran 2025 kirasını ödememiştir. A, 5 Temmuz 2025 tarihinde noter kanalıyla ihtarname göndererek borcun 30 gün içinde ödenmesini talep etmiştir.

İhtar 8 Temmuz 2025'te kiracıya tebliğ edilmiştir. Kiracı B, 30 günlük süre içinde yalnızca 15.000 TL ödeme yapmış, kalan 10.000 TL'yi ödememiştir. Bu durumda:

• Kısmi ödeme temerrüdü ortadan kaldırmaz
• Kiraya veren A, 8 Ağustos 2025'ten itibaren kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası açabilir
• Alternatif olarak tahliye talepli icra takibi yoluna başvurabilir
• Düzensiz kira ödemesi tahliye sebebi olarak da değerlendirilebilir

Bu örnekte görüldüğü üzere, borcun eksik ödenmesi dahi tahliye sonucunu doğurabilmektedir. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası sürecinde her adımın belgelendirilmesi ve sürelerin titizlikle takip edilmesi hayati önem taşır.

Kritik Süreler Tablosu

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası süreçlerinde karşılaşılan süreleri toplu halde değerlendirmek faydalı olacaktır:

• İcra takibinde itiraz süresi: Ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün
• İcra takibinde ödeme süresi: Ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 gün
• Temerrüt ihtarında ödeme süresi: İhtarın tebliğinden itibaren 30 gün
• İki haklı ihtar sonrası dava açma süresi: Kira yılı bitiminden itibaren 1 ay
• Arabuluculuk süreci: En fazla 4 hafta
• İcra Hukuk Mahkemesi'ne başvuru: Ödeme süresinin dolmasından itibaren 6 ay

Bu sürelerin herhangi birinin kaçırılması, kiraya verenin hak kaybına uğramasına yol açar. Bu nedenle kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası açmayı düşünen mal sahiplerinin süreci profesyonel şekilde yönetmesi büyük önem taşır.

Kiracının Savunma Hakları

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası sürecinde kiracının da belirli savunma hakları bulunmaktadır. Hukuki dengenin korunması açısından bu hakların bilinmesi gerekir:

• Kiracı, kira borcunu 30 günlük süre içinde tamamen ödeyerek tahliyeyi engelleyebilir
• İcra takibine 7 gün içinde itiraz ederek takibi durdurabilir
• Kira bedelinin ödendiğini banka dekontu, havale makbuzu veya elden ödeme belgesi ile ispatlayabilir
• Kiraya verenin bakım ve onarım yükümlülüklerini yerine getirmemesini takas savunması olarak ileri sürebilir

Ancak kiracının bu savunma haklarını kullanabilmesi için yasal sürelere uyması şarttır. Süresinde itiraz edilmemiş bir icra takibinde veya ödeme yapılmamış bir temerrüt ihtarında kiracının savunma imkânları önemli ölçüde daralır.

Tahliye Kararının İcrası

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası sonucunda mahkemenin tahliye kararı vermesi halinde, kiracıya taşınmazı boşaltması için 10 günlük süre verilir. Bu süre içinde kiracı taşınmazı boşaltmazsa, icra dairesi aracılığıyla zorla tahliye gerçekleştirilir.

Tahliye kararının icrası aşamasında:

• İcra müdürlüğüne tahliye talepli başvuru yapılır
• Kiracıya tahliye muhtırası gönderilir
• Muhtıra süresinin dolmasının ardından icra memurları eşliğinde taşınmaz boşaltılır
• Taşınmazdaki eşyalar kiracıya teslim edilir veya yediemin deposuna kaldırılır

Yazar: Av. Burhan Kaan Bay

Hukuki haklarınızı korumak için zaman kaybetmeden uzman bir görüş alın. Şişli Mecidiyeköy’ün merkezinde, Mecidiyeköy Metro ve Metrobüs duraklarına sadece 10 Dakikalık yürüme mesafesinde olan büromuzda, Kira Hukuku alanında profesyonel danışmanlık sağlıyoruz. Şişli Mecidiyeköy Kira Hukuku avukatı arayışınızda, Randevu ve detaylı bilgi için iletişim sayfamızı ziyaret edebilir veya hemen bizi arayabilirsiniz.